Regimul cărții funciare în lumina Codului civil

Repere juridice esențiale privind dobândirea drepturilor reale imobiliare

1. Considerații introductive

Intrarea în vigoare a noului Cod civil a adus modificări substanțiale în materia publicității imobiliare, în special în ceea ce privește regimul juridic al înscrierilor și notărilor efectuate în cartea funciară. Deși acest cadru normativ este aplicabil de mai bine de paisprezece ani, practica juridică relevă faptul că anumite reguli fundamentale continuă să fie insuficient înțelese, generând riscuri juridice semnificative pentru părțile implicate în tranzacții imobiliare.

2. Cartea funciară ca mijloc de probă a dreptului de proprietate

Un principiu esențial consacrat de Codul civil este acela potrivit căruia dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se realizează exclusiv prin extrasul de carte funciară. Art. 565 Cod civil stabilește în mod expres această regulă, subliniind rolul central al cărții funciare în asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice imobiliare.

3. Dobândirea drepturilor reale tabulare prin înscriere

Potrivit art. 885 alin. (1) Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea acestora în cartea funciară, în temeiul actului sau faptului juridic care justifică înscrierea. Această regulă consacră caracterul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară.

4. Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

Din punct de vedere practic, rezultă că simpla încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public nu produce, de la sine, transferul dreptului de proprietate. Dreptul se dobândește efectiv de către cumpărător doar în momentul în care contractul este înscris în cartea funciară. Lipsa acestei formalități poate afecta grav opozabilitatea și chiar existența dreptului în raport cu terții.

5. Recomandări privind clauzele contractuale

În acest context, se impune o atenție deosebită la conținutul actelor autentice. Este recomandabil ca părțile să nu accepte clauze prin care se exclude, se amână sau se condiționează înscrierea dreptului în cartea funciară, întrucât asemenea prevederi pot conduce la insecuritate juridică și la pierderea protecției legale conferite de sistemul de publicitate imobiliară.

6. Excepții de la regula înscrierii în cartea funciară

Legiuitorul a instituit anumite excepții de la principiul înscrierii constitutive, prevăzute expres de art. 887 alin. (1) Cod civil. Astfel, drepturile reale se pot dobândi fără înscriere atunci când izvorăsc din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în alte situații expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, înscrierea rămâne necesară pentru opozabilitatea drepturilor față de terți.

7. Actele care stau la baza înscrierii în cartea funciară

Condițiile formale ale înscrierii sunt reglementate de art. 888 Cod civil, care prevede că aceasta se efectuează în baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a certificatului de moștenitor sau a unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea dispune în mod expres.

🔹 Pe înțelesul tuturor:

Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, nu este suficient să semnezi contractul la notar. Devii proprietar doar după ce dreptul este înscris în cartea funciară. Există câteva excepții (moștenire, expropriere etc.), dar și în acele cazuri înscrierea este importantă pentru a-ți proteja dreptul.