Reguli privind efectele înscrierii, ordinea cererilor și conflictele dintre dobânditori

1. Considerații introductive

În continuarea analizei dedicate regimului juridic al cărții funciare în lumina noului Cod civil, intrat în vigoare în anul 2011, se impune prezentarea unor reguli esențiale care guvernează efectele înscrierilor, ordinea acestora și soluționarea situațiilor de conflict apărute în practică între mai mulți dobânditori ai aceluiași drept real.

2. Principiul dobândirii drepturilor tabulare prin înscriere

Codul civil consacră, ca regulă generală, principiul potrivit căruia drepturile reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se dobândesc numai prin înscriere. Astfel, conform art. 885 alin. (1) Cod civil, dobândirea acestor drepturi produce efecte atât între părți, cât și față de terți, exclusiv în temeiul înscrierii efectuate pe baza actului sau faptului juridic care justifică aceasta.

3. Momentul producerii efectelor înscrierii în cartea funciară

Deși înscrierea este condiția dobândirii dreptului tabular, Codul civil reglementează în mod expres și momentul de la care aceasta își produce efectele. Potrivit art. 890 alin. (1) Cod civil, înscrierile în cartea funciară produc efecte de la data înregistrării cererii, cu luarea în considerare a datei, orei și minutului înregistrării, indiferent dacă cererea a fost depusă personal, prin mandatar sau prin notar public.

Această precizare are o importanță practică majoră, întrucât permite stabilirea cu exactitate a priorității între mai multe cereri concurente.

4. Ordinea înscrierilor și rangul drepturilor reale

În situația în care mai multe cereri sunt depuse în aceeași zi, art. 890 alin. (2) Cod civil prevede că acestea se soluționează în ordinea înregistrării lor. Această ordine determină, printre altele, rangul drepturilor reale înscrise, cum este, de exemplu, rangul ipotecilor constituite asupra aceluiași imobil.

Prin urmare, chiar și diferențe minime de timp pot avea consecințe juridice semnificative în ceea ce privește preferința între creditori sau titulari de drepturi reale.

5. Conflictul dintre mai mulți dobânditori ai aceluiași drept

O problemă frecvent întâlnită în practică este aceea în care două sau mai multe persoane dobândesc drepturi tabulare incompatibile asupra aceluiași imobil de la același autor, la date diferite sau chiar simultan, însă doar unul dintre dobânditori solicită înscrierea dreptului în cartea funciară.

Codul civil oferă o soluție clară acestei situații prin art. 891, stabilind că titular al dreptului tabular va fi considerat cel care și-a înscris primul dreptul în cartea funciară, indiferent de data actului juridic în temeiul căruia s-a solicitat înscrierea. Așadar, prioritatea nu este determinată de data contractului, ci de momentul înscrierii efective.

6. Cesiuni succesive ale dreptului neînscris în cartea funciară

O altă ipoteză relevantă vizează situația în care un drept supus înscrierii în cartea funciară este transmis succesiv prin cesiuni, fără ca vreuna dintre acestea să fi fost înscrisă. Potrivit art. 894 Cod civil, ultimul dobânditor nu poate solicita înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, concomitent, și înscrierea tuturor dobândirilor succesive anterioare, pe care trebuie să le dovedească prin înscrisuri originale sau copii legalizate.

Această reglementare are rolul de a asigura continuitatea înscrierilor și corectitudinea situației juridice reflectate în cartea funciară.

🔹 Pe înțelesul tuturor:

Dacă mai multe persoane vor același drept asupra unui imobil, câștigă cine înscrie primul dreptul în cartea funciară, nu cine a semnat primul contractul. Contează data, ora și minutul depunerii cererii. Dacă un drept a fost vândut de mai multe ori fără înscriere, ultimul cumpărător trebuie să dovedească și toate transferurile anterioare.