Legea NORDIS – varianta promulgată (II)

Reglementarea convențiilor de rezervare și protecția cumpărătorilor

1. Context legislativ

În continuarea analizei privind Legea nr. 207/2025 (Legea NORDIS), prin care au fost modificate dispoziții esențiale din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, se impune examinarea noilor reguli referitoare la convențiile de rezervare utilizate în practica vânzărilor imobiliare din faza de proiect.

Aceste dispoziții vizează, în mod direct, limitarea abuzurilor și creșterea gradului de protecție a persoanelor care intenționează să achiziționeze locuințe aflate în curs de construire.

2. Regimul juridic al convențiilor de rezervare

Una dintre cele mai importante modificări introduse de Legea NORDIS privește durata și efectele convențiilor de rezervare. Potrivit art. 22 alin. (5) din Legea nr. 207/2025, aceste convenții:

• pot fi încheiate pentru o perioadă maximă de 60 de zile,

• trebuie să fie urmate obligatoriu de încheierea:

  • fie a unei promisiuni de vânzare-cumpărare,

  • fie a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin această reglementare, legiuitorul a eliminat posibilitatea menținerii pe termen nedefinit a unor simple rezervări, lipsite de garanții juridice reale pentru cumpărători.

3. Limitarea sumelor achitate cu titlu de rezervare

Legea stabilește, de asemenea, o limită clară a sumelor ce pot fi achitate cu titlu de rezervare. Astfel, clientul poate plăti maximum 5% din prețul total al locuinței, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare.

Suma achitată cu acest titlu se va deduce ulterior din prețul final al contractului de vânzare-cumpărare, asigurând astfel un mecanism de protecție financiară pentru viitorul cumpărător.

4. Restituirea sumelor în caz de culpă a dezvoltatorului

În situația în care, la expirarea termenului de 60 de zile, nu se încheie promisiunea de vânzare-cumpărare sau contractul de vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral sumele primite, în termen de 30 de zile de la expirarea convenției de rezervare.

Această obligație are rolul de a descuraja practicile abuzive și tergiversarea nejustificată a finalizării etapelor contractuale.

5. Notarea promisiunii în cartea funciară și efectele acesteia

Legea NORDIS clarifică expres efectele notării promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară. Potrivit art. IV alin. (2) din Legea nr. 207/2025, această notare:

• nu afectează dreptul dezvoltatorului de a efectua demersuri administrative, juridice sau cadastrale pentru finalizarea proiectului,

• nu necesită acordul prealabil al promitentului-cumpărător,

• cu excepția situațiilor în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității promise.

Prin urmare, argumentele dezvoltatorilor referitoare la presupusele efecte negative ale notării promisiunii în cartea funciară sunt lipsite de temei legal.

6. Obligația notarului public

În completarea acestor garanții, notarul public are obligația legală de a solicita notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară:

• în ziua întocmirii actului sau

• cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Această obligație este imperativă și contribuie la creșterea transparenței și securității juridice a tranzacțiilor imobiliare.

🔹 Pe înțelesul tuturor:

Dacă rezervi un apartament într-un proiect nou, rezervarea nu poate dura mai mult de 60 de zile. Poți plăti cel mult 5% din preț, iar dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile, trebuie să îți dea banii înapoi. Promisiunea de vânzare se notează obligatoriu în cartea funciară și nu îl încurcă pe dezvoltator să finalizeze proiectul, dar te protejează pe tine ca viitor cumpărător.