Legea NORDIS – varianta promulgată (I)

Măsuri de protecție pentru cumpărătorii de locuințe aflate în faza de proiect

1. Contextul adoptării Legii NORDIS

La data de 8 decembrie 2025, Președintele României a promulgat actul normativ pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru completarea art. 26 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară. Proiectul de lege PL-x nr. 116/2025 a devenit astfel Legea nr. 207/2025, cunoscută în practică sub denumirea de Legea NORDIS.

Noua reglementare urmărește întărirea protecției persoanelor care achiziționează locuințe de la dezvoltatori imobiliari, în special în etapa antecontractuală, prin promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

2. Condițiile legale pentru predarea construcției

Un prim aspect de maximă importanță vizează momentul predării construcției către beneficiar. Potrivit art. 22 lit. j din Legea nr. 10/1995, predarea poate avea loc numai după:

• admiterea recepției la terminarea lucrărilor de construcții și

• punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice.

Această modificare elimină practicile prin care dezvoltatorii obligau cumpărătorii să preia apartamente neracordate la utilități, sub amenințarea rezoluțiunii contractelor.

3. Forma și condițiile promisiunilor de vânzare-cumpărare

O modificare esențială introdusă de Legea NORDIS privește regimul juridic al promisiunilor de vânzare-cumpărare. Conform art. 22 alin. (3) din Legea nr. 10/1995, aceste promisiuni:

• se încheie exclusiv în formă autentică,

• numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară,

• și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau locuința individuală viitoare.

Prin această reglementare, se elimină posibilitatea vânzării locuințelor aflate strict la nivel de proiect, pe baza unor simple schițe sau planuri arhitecturale.

4. Obligația notării promisiunilor în cartea funciară

O practică frecvent întâlnită în trecut consta în inserarea unor clauze prin care notarul public era exonerat de obligația notării promisiunii de vânzare în cartea funciară, situație care afecta grav securitatea juridică a cumpărătorilor.

Această practică a fost înlăturată prin art. 22 alin. (4) din Legea nr. 10/1995, care instituie obligația expresă a notarului public de a solicita notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii actului sau, cel târziu, în următoarea zi lucrătoare.

🔹 Pe înțelesul tuturor:

De acum, dezvoltatorii nu mai pot vinde apartamente doar „pe hârtie”. Promisiunile de vânzare se pot face doar la notar, după ce autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară. Apartamentele pot fi predate doar dacă sunt racordate la utilități, iar promisiunile de vânzare trebuie obligatoriu notate în cartea funciară, pentru a te proteja ca viitor cumpărător.