Construcții ridicate fără autorizație de construire. Decizia ICCJ închide o portiță legală

O analiză juridică a Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție

De-a lungul carierei, am întâlnit nenumărate situații în care oameni gospodari, din dorința de a-și extinde locuința sau de a-și face un adăpost pe un teren pe care îl considerau al lor, au început construcții fără a mai aștepta „hârtiile”. De multe ori, aceste construcții ajung să fie folosite zeci de ani. Dar ce se întâmplă când vrei să vinzi casa, să o împarți la moștenire sau să obții un credit, iar banca îți cere acte pentru toate clădirile? Atunci intervine problema: construcția există fizic, dar nu are „personalitate juridică”.

Tocmai pentru a clarifica soarta acestor imobile, Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a pronunțat Decizia nr. 13/2019, o hotărâre obligatorie care a stabilit o regulă clară și fermă: o construcție ridicată fără autorizație nu poate fi „legalizată” retroactiv de către un judecător, printr-o simplă acțiune în constatare.

Premisa: construcția fără acte, o problemă reală

Conform legislației actuale, în special noul Cod civil, sistemul de carte funciară este esențial. Articolul 565 din Codul civil prevede că, pentru imobilele înscrise în cartea funciară, dovada proprietății se face cu extrasul de carte funciară. Mai mult, articolul 885 alin. (1) stabilește că drepturile reale (inclusiv proprietatea) asupra acestor imobile se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară.

Pentru a înscrie o construcție în cartea funciară, ai nevoie de o documentație cadastrală și, esențial, de dovada că aceasta respectă legea urbanistică. Aici intervine autorizația de construire și, la final, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, acte emise în baza Legii nr. 50/1991.

Problema apărea când proprietarii unor astfel de construcții neautorizate mergeau în instanță cu o „acțiune în constatare”. Ei nu cereau instanței să îi împuternicească să construiască, ci pur și simplu să constate că, de vreme ce au construit pe terenul lor și cu banii lor, au devenit proprietari. Ei sperau ca, pe baza acestei hotărâri judecătorești, să poată apoi să înscrie construcția în cartea funciară, ocolind astfel procedurile administrative și sancțiunile pentru lipsa autorizației.

Ce a decis ICCJ? O barieră în calea „legalizării” pe cale judiciară

Prin Decizia nr. 13/2019, pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii, Înalta Curte a spus ferm NU acestei practici. Instanța supremă a stabilit că:

„Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”

Cu alte cuvinte, un judecător nu poate suplini lipsa autorizației administrative. Raționamentul este unul de bun-simț juridic: a permite acest lucru ar însemna să încurajăm nerespectarea legii (Legea nr. 50/1991, care impune obținerea autorizației) și să creăm un sistem paralel de „intabulare” prin hotărâre judecătorească, eludând controlul de urbanism al autorităților locale.

Motivarea ICCJ: De ce nu poate judecătorul să recunoască un astfel de drept?

Argumentele Înaltei Curți sunt extrem de solide și au fost detaliate în considerentele deciziei. La paragraful 85, instanța supremă subliniază un aspect crucial:

„în lipsa autorizaţiei de construire, dreptul de proprietate asupra construcţiei nu ar putea fi recunoscut de autorităţile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcţiei în evidenţele fiscale şi de publicitate imobiliară, neavând, în consecinţă, nici posibilitatea de a dispune de acest drept”.

Așadar, logica este circulară și perfectă: dacă autoritățile administrative (primărie, oficiul de cadastru) nu pot înscrie o construcție fără autorizație pentru că legea le interzice, atunci nici instanța judecătorească nu poate „obliga” aceste autorități să facă un lucru nelegal, constatând un drept de proprietate care, din punct de vedere administrativ, nu poate exista.

Construcția există ca fapt material, dar nu și ca realitate juridică în circuitul civil. Ea nu poate fi vândută, donată sau ipotecată în mod legal, atâta timp cât nu este autorizată și intabulată.

Ce soluții există pentru proprietari?

Această decizie nu înseamnă că toate construcțiile făcute fără acte sunt condamnate la demolare sau la o existență juridică incertă pentru totdeauna. Ea închide doar calea ocolitoare a acțiunii în constatare. Soluțiile legale rămân și trebuie urmate:

Intrarea în legalitate pe cale administrativă: Proprietarul trebuie să se adreseze autorității locale (primărie) pentru a obține, dacă este posibil din punct de vedere urbanistic, o autorizație de construire pentru lucrări de „legalizare” sau o autorizație pentru lucrări executate fără autorizație. Aceasta implică, de regulă, plata unor taxe și amenzi contravenționale, precum și prezentarea unor documentații tehnice (proiect, expertiză, etc.) care să ateste că edificiul respectă normele de siguranță și urbanism.
Acțiune în justiție pentru a obliga autoritatea să emită actele: Dacă primăria refuză în mod nejustificat să emită actele necesare pentru intrarea în legalitate, proprietarul se poate adresa instanței de contencios administrativ pentru a obliga autoritatea să își îndeplinească atribuțiile. În acest caz, nu se mai cere instanței să constate direct dreptul de proprietate, ci să verifice legalitatea refuzului autorității.

Concluzie – Pe înțelesul tuturor: Fără autorizație, construcția dvs. nu există legal, orice ați spune

Haideți să simplificăm lucrurile, pentru a înțelege ce înseamnă practic această decizie pentru o persoană care și-a construit, de exemplu, un garaj sau o anexă în curte, fără să ceară voie la primărie.

Până la această decizie, unii credeau că, dacă merg la judecător și spun „domnule judecător, uitați, am construit cu mâna mea pe terenul meu, recunoașteți-mi dreptul de proprietate”, instanța ar putea să le dea o hârtie cu care să meargă apoi la cadastru să înscrie construcția.

Ce spune această decizie a ICCJ? Spune că acest lucru nu mai este posibil. Judecătorul nu poate să facă ce legea administrativă (Legea 50/1991) interzice. Dacă o construcție a fost făcută fără autorizație, ea este, din punctul de vedere al legii, un „corp străin” pe acel teren. Poți să o folosești, dar legal nu poți face niciun act cu ea (vânzare, donație, moștenire) și nu o poți trece în acte.

Cum rezolvi problema? Nu mai merge la judecător să îți „legalizeze” construcția direct. Trebuie să te duci la primărie. Acolo trebuie să ceri voie pentru ceea ce ai construit deja. Vei plăti, cel mai probabil, o amendă și niște taxe, vei aduce un specialist (inginer, arhitect) să facă planuri pentru construcția ta, iar dacă totul este în regulă și casa nu încalcă regulile de urbanism (de exemplu, nu este construită pe domeniul public sau prea aproape de vecini), primăria îți va da actele necesare. Abia după ce ai aceste acte de la primărie, poți merge la carte funciară să o intabulezi.

Pe scurt, decizia ICCJ ne spune că nu putem ocoli autoritățile locale atunci când construim. Legalizarea unei construcții începe și se termină la primărie, iar judecătorul nu poate să sară peste acest pas, oricât de dreptate am crede că avem.