Dreptul de Superficie în Contextul Noului Cod Civil

Anterior intrării în vigoare a noului Cod civil

Anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, existau unele situaţii faptice care deşi, nu aveau o rezolvare legislativă, totuşi, ele făceau obiectul unor cereri de chemare în judecată şi destul de numeroase din punct de vedere statistic, iar judecătorul confruntându-se cu ele era obligat să pronunţe o hotărâre judecătorească care să soluţioneze problema juridică.

Dreptul de superficie

O astfel de situaţie faptică care genera probleme litigioase era şi dreptul de superficie. Dreptul de superficie nu avea anterior o reglementare juridică propriu zisă în cadrul Codului civil de la 1864, fiind o creaţie pură a doctrinei juridice care ulterior a fost recunoscută prin jurisprudenţa instanţelor de judecată.

Recunoașterea legislativă a dreptului de superficie

Însă, în actualul Cod civil vidul legislativ a fost acoperit, iar dreptul de superficie a dobândit o recunoaştere legislativă fiind reglementat de la articolul 693 şi până la articolul 702 inclusiv. Legiuitorul defineşte dreptul de superficie ca fiind „dreptul de a avea sau de a edifica o contrucţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă” (art. 693 alin. 1 Cod civil).

Definirea dreptului de superficie

Practic, pentru a rezuma definiţia legală, dreptul de superficie poate exista în ipoteza faptică în care proprietar asupra unei construcţii, este o altă persoană decât proprietarul asupra terenului, pe care acea clădire este ridicată. Proprietarul construcţiei, superficiarul va dobândi un drept de folosinţă asupra terenului pe care este ridicată construcţia, pe lângă dreptul de proprietate exclusiv deja deţinut asupra clădirii.

Modalități de dobândire a dreptului de superficie

Odată ce am înţeles conceptul dreptului de superficie, trebuie să cunoaştem modalitatea prin care acesta se poate dobândi, iar prevederile articolului 693 aliniatul 2 Cod civil stabileşte faptul că „dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege”.

Publicarea dreptului de superficie

Însă, trebuie subliniat faptul că dreptul de superficie, având în vedere faptul că vizează un imobil (construcţie), este supus obligativităţii publicării în cadrul cărţilor funciare (art. 693 alin. 2 teza finală Cod civil).

Situația constructorului

O atenţie aparte este dată de către legiuitor ipotezei în care o persoană construieşte pe terenul deţinut în proprietate de o altă persoană, indiferent că vorbim de bună-credinţă sau de rea-credinţă din partea constructorului. În această ipoteză se stabileşte de către legiuitor faptul că dreptul de superficie se poate dobândi numai în cazul în care deţinătorul dreptului de proprietate asupra terenului renunţă la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară (art. 693 alin. 4 Cod civil).

Durata dreptului de superficie

Dreptul de superficie are o durată limitată la maxim 99 de ani, iar la expirarea acestei perioade, după cum este prevăzut în cadrul articolului 694 Cod civil, dreptul de superficie poate să fie reînoit.