În prezent o bună parte din achizițiile care se fac pentru imobile, când este implicat și un dezvoltator imobiliar, se fac încă din faza de proiect a imobilului, fiind încheiat un antecontract de vânzare cumpărare.

În cadrul acestui contract, se stabilește un termen de predare a bunului imobil, termen până la care dezvotatorul imobiliar are obligația de a finaliza imobilul, de-al înscrie în cartea funciară și de-al preda către cumpărator.

Se pune problema, ce se întâmplă dacă, dezvoltatorul imobiliar nu își îndeplinește obligația de predare la termen a bunului imobil, există riscuri de natură juridică pentru cumpăratorul care nu acționează?

O problemă importantă care se pune în discuție, ține de curgerea termenului de prescripție extinctivă pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Codul civil reglementează în mod distinct și clar, termenul de prescripție extinctivă pentru obligația de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Mai precis, conform art. 1669 alin. 1 Cod civil –

“Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”, iar conform art. 1669 alin. 2 Cod civil – “Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

Așadar, conform acestei prevederi legale, termenul de prescripție este de doar 6 luni și curge de la data la care exista obligația de încheiere a contractului de vânzare cumpărare, care ar putea să fie asimilată cu data la care trebuia să fie predat imobilul de către dezvoltator.

Într-o decizie de speță, Curtea supremă a evidențiat faptul că –

“În consecinţă, sunt greşite considerentele deciziei atacate prin care se reţine că termenul de prescripţie a început să curgă de la data la care reclamanţii aveau dreptul la primirea locuinţei motivat de faptul că atunci au cunoscut atât producerea prejudiciului, cât şi persoana responsabilă, în condiţiile în care fapta ilicită constând în nepredarea locuinţei la termen reprezintă o inacţiune continuă, cu consecinţe în ceea ce priveşte prescripţia extinctivă. Nu poate fi reţinută data expirării termenului contractual de predare a locuinţei drept reper al naşterii dreptului material la acţiune al reclamanţilor, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă numai în măsura în care neîndeplinirea obligaţiei contractuale se consuma la acelaşi moment” (ÎCCJ dec. civ. nr. 2295/2022).

Ce spune ÎCCJ, este faptul că, nu curge termenul de prescripție extinctivă, cât timp operează și nu poate să fie executată obligația de predare a imobilului de către dezvoltator, însă aceasta este o interpretare, neobligatorie și este de menționat faptul că în decizia de speță prezentată, una dintre instanțe a reținut prin decizie caracterul fondat al excepției prescripției extinctive.